相続対策

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不動産の相続対策について

2015年の税制改正によって、相続税は大幅に増税されています。そんな中、相続税の節税対策として賃貸経営やアパート経営などの不動産投資が圧倒的に有効なことはご存じでしょうか? こちらでは、相続税を節税するための様々な対策をご紹介しています。

賃貸経営やアパート経営でオーナー様をサポートする、久留米不動産情報センターのエステート「ChanneL」では、不動産の相続対策についてもご相談を承っております。将来の相続税の支払いに不安をお持ちの方は、お気軽に当社専門のスタッフへご相談ください。

相続税を減らす生前の不動産対策【建物編】

現金を建物にすると評価は半分以下に

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現金は額面通りの価値となりますが、これに対して相続時の不動産評価額は、固定資産税の評価額となります。一般的には、土地の評価額は公示価格の70%、建物は建築費の50~70%ですが、実際の評価額は建築費の半分以下になることもあります。
現金を建物に替えることで、課税評価額を低く抑えられるのです。さらに相続後、土地や建物(償却を差し引く)を売った場合、その原価は購入したときの額となり、売却する場合も非常に有利となります(平成28年現在)。

現金を建物にすると評価は半分以下に

現金を建物にすると評価は半分以下に

賃貸住宅にするとさらに建物評価は70%になる

賃貸住宅にすることで、住宅を借りている人にも一定割合で権利が発生します。この割合を法律では30%と設定しています。固定資産税では、借家権割合を引いて課税されるため、実質的な評価額は70%となります。このように所有する住宅を賃貸にすることで、建物評価の30%分の節税につながります。(平成28年現在)

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建物は「親の現金」「親名義で建てる」ことが節税になる

建物を建てる場合、親の名義で建てることによって、親の節税となります。子の立場からは親のお金を使うことに抵抗のある方もいらっしゃるとは思いますが、節税という面では、親の現金を使って親の名義で建築するほうが相続税の節税につながるのです。将来的に相続税は上がると予想されていますので、親の側に金銭的な余裕があるのであれば、親の現金で親名義の建物を建てることも検討しましょう。

現金でアパートを建てると節税に

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アパート経営のために賃貸住宅を建てる際には、ローンを組むことを考えておられるかもしれません。しかし現金を建物に替えることによって、税金対象となる評価額を半分以下に抑えられ、節税効果を生むことができます。ローンを使わずに現金で支払うと固定資産税評価額のさらに70%となり、実質的には建築費用の40%という評価になります。

不動産活用で財産を減らす

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相続税の節税のためには、評価額を下げることがポイントになります。現金の場合、評価額は額面通りの価値ですが、一方不動産の場合は、「評価額」によって価値が決まります。つまり、現金を不動産に替えて評価額を下げることにより、節税につなげられるのです。

「カネ」を「モノ」に替えて評価額を下げる

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不動産の評価は、路線価や固定資産税評価額によって決まります。土地の評価額は一般的には実勢価格の70~80%程度です。また、築年数にもよりますが、建物の評価額は建築費用あるいは購入価格の30~70%です。

このように、実際に土地や建物購入のためにかかった費用から大きく評価額を抑えることが可能。さらに、購入した土地や建物を第三者に貸せば、評価額からさらに20~30%を減額することができます。

「小規模宅地等の特例」を利用して評価額を下げる

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小規模な土地を親族が相続する場合、相続税の評価額を下げられる特例があります。自宅用であれば240平方メートルまで、会社や工場用地であれば400平方メートルまで、アパートや駐車場用であれば200平方メートルまでの土地が対象です。

自宅の土地や会社・工業用地の場合には80%も評価額を減らせます。また所有するアパートを親族が相続して事業を引き継ぐ場合には、相続税を50%減らすことが可能です。このように特例を利用することで土地の評価額を大きく減らし、節税対策につなげられます。

生前贈与で財産を減らす

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相続する財産自体を減らす「生前贈与」という方法もあります。自分が死ぬまで残しておくのではなく、生前から遺族の財産を分け与えていくことで財産を減らしていきます。

他人に財産を贈与する場合には「贈与税」がかかります。相続税に比べて贈与税は大変重い税ですが、一定の条件内で長期にわたって「生前贈与」することで節税効果が高くなります。お孫さんやお嫁さんなど、法定相続人以外にも財産を残せる点も魅力と言えるでしょう。贈与税の非課税枠は1年間一人当たり110万円です。人数や年数に制限はなく、贈与する相手も法定相続人などの制限はありません。また、親族間であれば教育費や医療費を負担しても贈与と見なされません。なお、死亡する3年前に法定相続人に財産を贈与した場合には相続として取り扱われます。

生命保険の非課税枠を活用

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生命保険の死亡保険金は残された家族にとって大切なお金です。死亡保険金は「みなし相続財産」として課税価格に含まれます。ただし、生命保険の受取金には「500万円×法定相続人数」の非課税枠が設定されています。

つまり法定相続人が妻と2人の子供というケースであれば、「500万×3=1,500万円」が生命保険の非課税枠となります。非課税となる金額の範囲内であれば、相続税を支払わずに財産として受け取ることが可能です。

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